本報通訊員李芳紅

    在本季采暖期，新疆先覺律師事務所律師劉勇辦理了一起物業公司訴業主拖欠物業費糾紛案，案件牽扯到二十余戶業主未繳納物業費，在跟業主溝通時，劉勇發現，有很多業主因未與物業公司簽訂《物業服務合同》，因此他們認為，可以不用繳納物業費，于是，物業公司起訴業主。

    劉勇解答：這個案子涉及法律關系主要是物業服務合同法律關系，在物業服務合同法律關系中，業主與物業管理企業之間通過物業服務合同形成了債權債務關系�！段飿I服務合同》的主體，依據《物業管理條例》，《物業服務合同》是指建設單位或住宅小區業主委員會與物業管理公司簽訂的，約定由物業管理公司對住宅小區實行物業管理服務的合同。因此根據簽訂合同主體的不同，可以將《物業服務合同》分為《前期物業服務合同》和《普通物業服務合同》�！肚捌谖飿I服務合同》是指，在業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業，并與物業管理企業簽訂的，約定由物業管理企業對居住小區實行物業管理的合同。在前期物業服務合同中的建設單位，是指房地產開發經營企業。而《普通的物業服務合同》是由業主委員會代表業主與物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

    根據我國《物業管理條例》第六條、第七條的規定，業主既是物業管理服務的享受者，又必須通過交納管理費、遵守業主公約、業主大會的議事規則、業主委員會的決議來承擔義務。因此，業主所稱的未與物業公司之間簽訂《物業服務合同》，是不能成為拒繳物業費的抗辯事由，只要業主入住接受物業公司提供的服務，其雙方就已經形成了事實上的物業服務合同法律關系。既然業主享受了物業公司提供的服務，理應為自己所享受到的服務買單。

    此外，在大量的物業糾紛中，業主往往主張物業公司沒有提供合格的物業服務，但在法庭上又無法提供相應的證據得不到法庭的認可，最終導致敗訴。律師建議，業主在發現物業服務不到位時，比如垃圾不能及時清掃、綠化不到位、公共設施損壞嚴重無人修理等，都應該及時拍照，固定證據，這樣方能在今后的物業糾紛訴訟中獲得法庭支持。

    來源： 克拉瑪依日報