案情

    周雪良停放在住宅樓樓梯口處的一輛摩托車被人以捅電門鎖等手段竊走。發現摩托車被盜后，周雪良即向新城物業(海鹽新城物業有限公司)的保安及派出所報案。派出所工作人員到小區后要求保安調取監控錄像，因保安沒有此權限而未能立即調取。該案至今未破。周雪良與新城物業存在物業服務合同關系，雙方簽訂的物業服務合同約定：新城物業負擔的保安義務包括配合協助公安部門做好工作以及安排門衛負責區內門衛值班等;新城物業對業主的家庭財產及其他自用財物不負保管、看管等責任。案發時周雪良已支付物業費。

    周雪良以新城物業應履行安保義務為由，提起訴訟，請求判令新城物業賠償摩托車款。

裁判結果：駁回周雪良的訴訟請求。

    理由：

    物業服務企業應當根據物業服務合同的約定和法律規定對業主的財產承擔安全保障義務。業主室外財產被盜的，物業服務企業作為非直接侵權方，其承擔的安全責任大小應與其收取的物業服務費標準及物業公司的安保能力等相適應。如果物業服務企業己經履行相應的安全保障義務，即使業主有財產損害，物業服務企業也無須承擔民事賠償責任。

    本案中，由于新城物業并非周雪良摩托車被盜的直接侵權方，故其承擔的安全責任大小應與其收取的物業服務費標準相適應。根據相關規定：新城物業所收取的系四級物業費。該級別的物業管理服務要求物業公司確保小區二十四小時值勤。根據本案的實際情況，新城物業在事發地點已經按照約定或規定，安排人員值班、巡邏，并對外來車輛和人員進行登記，由此可以認定新城物業已經采取了相應的安全管理措施。即使新城物業未能及時調取監控錄像，但該行為與摩托車被盜不存在因果關系。另外物業服務合同中約定，新城物業對業主的家庭財產及其他自用財物不負保管、看管責任，因摩托車屬于自用財物，故新城物業無須承擔賠償責任。

    實務要點

    物業服務企業應當根據物業服務合同的約定和法律規定對業主的財產承擔安全保障義務。物業服務企業承擔的安全責任大小應與其收取的物業服務費標準及物業公司的安保能力等相適應。如果物業服務企業已經履行相應的安全保障義務，即使業主有財產損害，物業服務企業也無須承擔民事賠償責任。

    來源：最高人民法院《人民司法·案例》2010年第20期(總第631期) ——周雪良訴海鹽新城物業有限公司物業服務合同糾紛案

    適用法律

    《物業管理條例》

    第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

    第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務標準、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

    第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

    第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為子以制止或者依法處理。

    第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時。物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

    物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時.應當履行職貴.不得侵害公民的合法權益。

    來源：法律審判實務